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中新经纬7月5日电 题：商品房销售降温，房地产如何破局？

作者 夏磊 国海证券首席经济学家

2023年开年，由于疫情期间积压需求释放，市场短暂出现小阳春，但市场回暖基础较弱，4、5月商品房销售有所降温。供应端总量收缩、结构错配，需求端预期下行、购买受限，房地产该如何破局？

目前供应端总量收缩，结构性问题突出。当下，市场有效供应不足，新房供应量下降。在结构性问题上，区位、户型、品质上供需出现错位。区位方面，购房者回归理性，更注重通勤时间等居住功能属性，需求逐步向核心区回流，而土地供应郊区化难以有效匹配购房者需求。户型方面，住宅同质化现象、住房品质的进一步降低也都难以满足当前的购房需求。

需求端购房回归理性，改善性需求成为主力。受城镇化、人口迁移、消费升级、改善需求增加等影响，中国中长期新增住房需求充足。且中国已基本告别住房短缺，购房回归理性。购房需求向改善购房发展，改善群体成交成为主流。新需求群体的出现为产品提出新要求，大量置换需求等待释放，但目前市场缺乏可匹配产品。同时，现存需求端部分政策限制购买力释放，购房预期也亟待改善。

房地产破局需要供需两端齐发力。从供应端来看，企业与政策需同时优化。企业方面，一要加快转型升级脚步。根据市场需求优化产品结构，在住宅配置、配套设施、运营管理上提高品质，以高品质打动持币观望客群。二要加大力度盘活存量土地。针对出险企业项目，国央企、金融机构以及优质民企应承担起社会责任，以收并购形式拆分、盘活存量项目，为市场供应提供补给。针对开发周期长的存量资产，可引入专业团队，将项目从投资、开发、运营三个维度分离，具有开发经验的企业可通过代建方式与国资平台公司合作，加快项目开发速度，企业以轻资产方式运作盘活土地，达成双赢。

政策方面，一是提升土地供应质量以带动土地成交。调整新增的供应土地区位结构，增加核心区及优质土地供应占比，提高房企拿地积极性，满足改善客群对住房回归核心区的需求。二是因地制宜，平衡需求、供应与库存。对于一线及热点城市，对依然存在因限价而倒挂的项目，应鼓励企业推进取证，加快推售。对于无倒挂市场平稳的二线三线城市，应以销定产，设置土地供应目标，控制市场库存处于合理区间。对于库存较高的三四线城市，应控制土地供应量，维持市场稳定。三是通过城中村改造腾挪土地增加供给。四是通过商办用地调规等方式增加住宅供应。

需求端来看，一是扩大需求基本盘。放宽生育政策、鼓励生育，并给予多孩家庭购房政策倾斜。二是放松需求限制。因城施策，根据不同城市现状，优化限购限贷等政策，支持需求释放。具体来讲：

一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛，但限购限贷政策较严格，有较大放松空间。限购方面，分区域优化政策，放松非热点区域限购限制。优化非户籍人口买房限购政策，降低需连续缴纳社保年限。限贷方面，优化首套房认定标准，适当降低二套房首付比例，支持合理的置换需求。结合市场实际房价，优化调整普宅非普宅的认定标准。

二线城市政策已陆续放松，但在首套房认定标准、限购等方面仍存在放松空间。限购方面，优化非户籍人口买房限购政策，降低连续缴纳社保年限；扩围城市不限购区域；优化限购具体细节，如二手房不限购、144